คำนวณผ่อนบ้าน/รถ/สินเชื่อ
คำนวณเงินผ่อนรายเดือน ดอกเบี้ยรวม และ amortization schedule
Input
ตารางการผ่อน (Amortization)
| งวด | ยอดผ่อน | เงินต้น | ดอกเบี้ย | ยอดคงเหลือ |
|---|
คำนวณผ่อนบ้าน: สูตร PMT
สูตรคำนวณเงินผ่อนรายเดือน:
PMT = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
โดย P = วงเงินกู้ · r = ดอกเบี้ย/12 · n = จำนวนเดือน
Tip: จ่ายเพิ่มช่วยได้เยอะ
ผ่อนบ้าน 3 ล้าน ดอกเบี้ย 6% ระยะเวลา 30 ปี — ผ่อนปกติเดือนละ ~18,000 บาท จ่ายรวม 6.47 ล้าน (ดอก 3.47 ล้าน) ถ้าจ่ายเพิ่มเดือนละ 5,000 ลดเหลือ 19.7 ปี ประหยัดดอกเบี้ย ~1.3 ล้าน!
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ดอกเบี้ยลอยตัว (MRR/MLR) กับ ดอกเบี้ยคงที่ ต่างกันอย่างไร?
ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed) = อัตราเท่าเดิมทั้งระยะ เช่น 3 ปีแรก 3.5% ไม่ว่าตลาดเปลี่ยนไปอย่างไร — ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating) = ผูกกับ MRR/MLR ของธนาคารแต่ละแห่ง ตัวอย่าง MRR-2.5% ถ้า MRR = 7% ดอกจริง = 4.5% เมื่อ MRR ขึ้น ดอกเราก็ขึ้นตาม — โดยทั่วไป loan บ้านในไทยใช้ fix 3 ปีแรก + floating หลังจากนั้น
Refinance ประหยัดได้กี่บาท?
ถ้าดอกเบี้ยหลัง fix 3 ปี ขึ้นไป 6-7% การ refinance ไปแบงก์อื่นที่ให้ promotion fix ใหม่ 3.5-4.5% สามารถ ลดดอกเบี้ยได้ 1-3% ต่อปี คิดเป็นเงิน 30,000-90,000 บาท/ปี (ทุน 3 ล้าน) แต่ต้องหักค่าจดจำนองใหม่ ~1% ของวงเงิน + ค่าประกัน MRTA หากมี — จุดคุ้มทุนมักอยู่ที่ 6-12 เดือน
ผ่อนนานหรือผ่อนสั้นดีกว่า?
ผ่อน 30 ปี = ค่างวดต่ำแต่ดอกเบี้ยรวมสูงมาก (หลายเท่าของเงินต้น) — ผ่อน 15 ปี = ค่างวดสูงแต่ประหยัดดอกเบี้ยรวมเกือบ 50% — เทคนิคที่ดีที่สุด: ขอสินเชื่อ 30 ปีเพื่อให้ค่างวดต่ำ (ธนาคารอนุมัติง่ายกว่า) แต่จ่ายเพิ่มเงินต้นทุกเดือน = ได้ flexibility + ประหยัดดอกเบี้ย
จ่ายโบนัสโปะบ้านคุ้มไหม?
คุ้มมาก หากดอกเบี้ยบ้านสูงกว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนหลังหักภาษี เช่น หุ้นปันผล 5% ดอกบ้าน 6% → โปะบ้านดีกว่า — ไม่คุ้ม หาก dividend stock/กองทุนให้ผลตอบแทน > ดอกเบี้ยบ้าน เช่น S&P 500 คืนเฉลี่ย 8-10% ดอกบ้าน 5% → เก็บเงินลงทุนดีกว่า
ขอสินเชื่อบ้านได้วงเงินเท่าไหร่?
ธนาคารไทยคิดจากกฎ DSR (Debt Service Ratio) ≤ 40-60% ของรายได้สุทธิต่อเดือน — ตัวอย่าง: รายได้ 50,000 บาท/เดือน หนี้อื่นๆ 5,000 บาท = มี capacity 15,000-25,000 บาท/เดือนสำหรับค่างวดบ้าน = กู้ได้ประมาณ 2.5-4 ล้านบาท (30 ปี ดอก 6%) — แต่ละแบงก์จะต่างกันเล็กน้อย
LTV คืออะไร?
Loan-to-Value (LTV) = วงเงินกู้ ÷ มูลค่าหลักประกัน — ธปท. กำหนดเพดาน LTV: หลังแรก 100% (ซื้อบ้านแรกกู้ได้เต็มราคา) — หลังที่ 2 80-90% (ผ่อนหลังแรกมาแล้ว ≥ 2 ปี) — หลังที่ 3+ 70% (ต้อง downpayment 30%) — กฎนี้กันไม่ให้ fix flipper ปั่นราคาอสังหาฯ
MRTA ประกันสินเชื่อ — จำเป็นไหม?
ไม่จำเป็น ตามกฎหมาย แต่แบงก์มักเงื่อนไขให้ ลดดอกเบี้ย 0.25-0.5% ถ้าซื้อ MRTA — ข้อดี: ถ้าผู้กู้เสียชีวิต ประกันจ่ายหนี้ให้ (คนในครอบครัวไม่ต้องรับภาระ) ข้อเสีย: ค่าเบี้ย 2-4% ของวงเงิน (ประกันระยะ 10-30 ปี จ่ายล่วงหน้า) ควรเทียบกับดอกเบี้ยที่ลดได้ทั้งช่วง fix